Baustellen verursachen Lärm und Schmutz. Sie verändern die Umgebung und sind oft ein Ärgernis, weil sie die ehemals gute Aussicht versperren, für ein höheres Verkehrsaufkommen sorgen oder Schatten werfen. Manch ein Eigentümer fühlt sich veranlasst, deshalb seine Immobilie zu verkaufen.

Steht in einem solchen Fall bereits vor Abschluss eines Immobilienkaufvertrages fest, dass das Nachbargrundstück in naher Zukunft bebaut wird und diese Bebauung den Wert der Immobilie negativ beeinflusst, ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer darüber aufzuklären – und zwar ungefragt. Er unterliegt der sogenannten vorvertraglichen Aufklärungspflicht.

Nach einer Entscheidung des Landgerichtes Hamburg (LG Hamburg, 04.07.2017, Az. 326 O 193/15) gilt das auch, wenn die Gewährleistungsrechte gemäß Kaufvertrag ausgeschlossen sind. Im konkreten Fall wurde sechs Monate nach Vertragsschluss an der Grundstücksgrenze zur veräußerten Dachgeschosswohnung ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus errichtet. Dadurch wurde den Käufern die Sicht verbaut, der Einfall der Abendsonne auf die Terrasse genommen und die Wohnung für die Nachbarn einsehbar. Dem Verkäufer war das Bauvorhaben mit seinen Auswirkungen bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt. Durch sein Verschweigen hat er sich dem Käufer gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht hat.

Der Gewährleistungsausschluss in einem Kaufvertrag gehört zu den üblichen Klauseln. Der Verkäufer eines Grundstücks kann sich nicht auf sie berufen und zu Schadensersatz verpflichtet sein, wenn er seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten verletzt hat. Wenn besondere Umstände vorliegen, die für den Vertragsabschluss wesentlich sind, hat der Verkäufer grundsätzlich die Pflicht, den Vertragspartner über die wertbildenden Faktoren des Verkaufsobjektes aufzuklären. Zu diesen Faktoren zählen zum Beispiel die Lage, die Nachbarschaft und die Infrastruktur.

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