Ein Plätzchen für mich allein ist etwas ganz anderes als eine Bank für alle, das weiß jeder. Wohnungseigentümer können mit ihrem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren, es also bewohnen, vermieten oder verpachten (§ 13 Abs. 1 WEG). Am gemeinschaftlichen Eigentum steht allen aber nur Mitgebrauchsrecht (§ 13 Abs. 2 WEG) zu. Wer sicher gehen will, dass er die Terrasse vor seiner Wohnung oder den Stellplatz auf dem Gemeinschaftsparkplatz ausschließlich und ganz allein nutzen kann, muss sein Recht gegenüber den anderen Eigentümern absichern.

Das ist möglich, indem einzelnen Eigentümern ein alleiniges Nutzungsrecht an Grundstücksflächen, an denen gemäß § 1 Abs. 5 WEG kein Sondereigentum begründet werden kann, eingeräumt wird. Das geschieht in der Praxis dadurch, dass das Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum durch eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG) beschränkt wird und einzelnen oder mehreren Eigentümern ein so genanntes Sondernutzungsrecht als alleiniges Gebrauchs- und Nutzungsrecht eingeräumt wird. Alle übrigen Miteigentümer sind dann vom Mitgebrauch der Sondernutzungsflächen oder Sondernutzungsräume ausgeschlossen.

Ein Sondernutzungsrecht ist auch ohne Eintragung im Grundbuch wirksam. Eine Eintragung ist nur erforderlich, wenn das Sondernutzungsrecht auch gegenüber Rechtsnachfolgern gelten soll. Ist das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen, ist es verbindlicher Inhalt des Eigentums und nur mit Mitwirkung aller Eigentümer zu verändern. Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte sind problemlos – und im Grundbuch nachvollziehbar – übertragbar. In der Praxis werden Sondernutzungsrechte häufig bereits in der Teilungserklärung für Stellplätze und Gartenflächen zugeordnet.

Um Streit zu vermeiden, (OLG München, Az. 22.12.2017, 34 Wx 139/17) sollten Eigentümer, die eine Eigentumseinheit gemeinsam mit einem Sondernutzungsrecht verkaufen wollen, dieses Recht im Grundbuch eintragen lassen. Die Eintragung klärt die Verhältnisse und macht damit das Wohnungseigentum insgesamt verkehrsfähig.

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